羊城晚报特派记者 林曦 （发自海南）

　　海南，自从设立经济特区,坎坷寻梦23载，其间,经历了“洋浦风波”、“房地产泡沫”等教训。而去年国家将海南国际旅游岛建设提升为国家战略之后，海南房价地价飙升，随着免税岛概念的兴起，高涨的房价似乎没有天花板，一时间仿佛上世纪90年代的房地产泡沫重现。

　　有学者提出若不尽早遏制，此番暴涨后果不堪设想。今年2月底和3月初海口和三亚相继出台“限购令”。

　　海南楼市真的降了吗？投资客会否“割肉”离场？海南楼市路在何方？带着一系列“问号”，羊城晚报记者奔赴海南，为你解读新政下的海南房地产。

　　一手房成交萧条

　　但房价未见下挫

　　二手房房价回落

　　三亚凤凰岛小户型55平方米售价400万,未见下调

　　戒备森严的三亚凤凰岛是一个人工岛。作为“贵”的代名词，矗立在岛上的豪宅一开盘均价就逼近6万/平方米，并且一度传言被热炒到16万/平方米。凤凰岛的守卫告诉记者，看房需要提前一天以上预约，每天最多30个名额。但是记者当天暗访发现，看房人数寥寥无几，最多2组，不过8人。

　　凤凰岛售楼处内沙盘已拆除，销售人员不过三名，偌大的销售大厅格外冷清。一位销售无意中透露，由于市场不景气许多销售已经跳槽。但是凤凰岛的售价依然坚挺。记者发现，该楼盘最小户型面积54.79平方米，售价近4百万，最少每平方米也要7万元。与凤凰岛类似，虽然看房客屈指可数，但是三亚半山一号楼盘的售楼小姐告诉记者，该楼盘均价3万/平方米，开盘后从来就没降过。

　　而在海口春季房交会上，成交量较去年大幅度“缩水”，三天时间总成交和预订才勉强达到182套。海口新建楼盘泰河阁的销售经理透露，该项目毛坯房均价7600元/平方米，带装修的都在1万元以上。

　　“海口的平均工资水平就在2500元左右每个月，而现在房价动辄上万一平方米，这不是老百姓可以负担得起的。”一位海口的公务员告诉记者。

　　无独有偶，在海南二线城市万宁的一个楼盘，记者了解到，调控之后热卖的项目戛然而止，“现在看楼的外地人比去年降了50%，不过我们的均价还是保持在8000元/平方米。”该楼盘的内部人士如是说。一位业内人士向记者透露，开发商现在最怕降价，一来是已经买房的业主会倒戈，二来若是开了这个口马上会一落千丈。“降了就是自我毁灭。”

　　5月1日，三亚市住宅签约5套，比4月30日交易的7套减少了2套。搜房网数据显示，海南4月份总成交仅3405套，环比三月份的8353套，交易量降幅达59.24%。当月最高交易量为4月3日，441套，最低交易量为4月24日，全省交易仅4套。

　　二手房房价回落

　　炒房客急欲离场

　　大量房屋中介手持传单向游客派发

　　五一期间，离岛免税的推出瞬间刺激了三亚的旅游市场，若是平常四五月份基本上是海南旅游的淡季，可是今年的人流有增无减。在三亚免税店的周遭，一直有房屋中介或售楼员工在分发二手楼盘传单。

　　有业内人士指出，虽然一手房价格坚挺，但是随着海南房地产进入淡季，二手房价开始走下坡路。

　　三亚房之星咨询有限公司的孙女士告诉记者，三亚湾附近的某个房源是全新的，业主都没住过，现价1.8万/平方米。“春节前要2.5万/平方米。”当记者提出太贵时，孙女士透露，该业主在三亚有不下10套房子，政府限购和银根收紧之后急于出手。孙女士还保证，交了定金还可以帮忙把价格再往下压。

　　在三亚金鸡岭街记者也看到，有房产公司也打出了折让出售二手房的广告，另有中介透露，有业主为了“甩货”，愿意将家具电视等半价出让。

　　记者在海口调查发现，一小区的楼盘早已销售完毕，但是晚上亮灯的房子寥寥无几，大多数屋子都是黑灯瞎火。记者细数了其中一栋楼盘，亮灯的也不过七八家，粗略测算，整个小区的入住率连10%都达不到。这个楼盘的保安告诉记者，这些已经销售出去的楼盘大部分都不是本地人购买的，有超过九成是外省人，其中有些东北人只是春节期间来住一两个月。

　　离岛免税带动楼市?

　　二级城市成新热点

　　但5月2-8日数据显示，三亚成交量环比跌幅全国第三

　　在国际旅游岛和免税概念推出之时，有专家担心连续的利好政策会持续哄抬三亚乃至海南的房价。但是近期看来，似乎火爆的旅游概念并没能带热三亚楼市。据中国指数研究院数据研发中心发布的数据显示，5月2-8日监测的35个城市中，三亚成交量环比跌幅为54.51%，位列全国第三。

　　“海南房价近期被炒起来的可能性不大。”北京大学文化产业研究院副院长陈少峰教授对羊城晚报记者表示，在免税之前，国际旅游岛的概念使得海南的房价已经炒作了一轮，而免税概念可能更适合于旅游，“因为一年也只有两次的购买机会，且有限额，不会有人是专程为了买免税品去购房的。”

　　“今年海南楼市淡季来得比往年早。”中原地产市场研究人士称，炎热的气候使外省购房者入岛求暖度假的热情降温。不过,海口、三亚限购后的3月份，二级城市一度成为海南楼市投资的新热点。

　　三亚楼价大跌又回升

　　海南楼市难言低潮期？

　　行内认为,长期看,旅游带动效应会传递到楼市

　　年内四次上调存款准备金率和加息以及“新国八条”的落地，促使海南市场观望情绪浓厚。据搜房网数据监控中心数据统计显示，5月2日-8日的海南6市商品房总成交仅为271套，环比前一周（4月25日-5月1日）成交866套下滑了68.7%。三亚搜房网调查显示，76%网友决定暂时不买房。而近期海口春季房交会的成交量和成交额较去年同期大幅萎缩四成左右。

　　有学者担心，海南楼市热潮之后的低潮期是否已经到来？

　　对此,北京对外经济贸易大学金融学博士吕东锴表示，游客是海南房地产的潜在客户，未来的趋势看好。

　　中国（海南）发展改革研究院院长迟福林在接受羊城晚报记者专访时也表示，“海南应该找到符合国际旅游岛发展的旅游房地产路线。”

　　据中国指数研究院数据研发中心发布的数据显示，在4月末三亚楼市成交均价大跌68%之后，上周三亚成交均价火速攀升到24748元/㎡，环比涨幅达138.31%，为全国第一。

　　中信泰富营销负责人对媒体表示，国际旅游岛以及免税政策的实时对海南楼市无疑是利好的，虽然政策指向并非针对房地产，但是其带动旅游的效应必然促使租赁市场的壮大，从而传递到住宅的销售市场，这种非直接的影响，长远来看或许更持久且效果越来越明显。