随着近几年国家对高尔夫、别墅用地的停批，高尔夫地产的供应将持续减少。同时伴随第一个全国性国土空间开发规划《全国主体功能区规划》的发布，将对土地开发进行更为严格的控制，未来高尔夫地产也将具有不可估量的升值空间。然而这一稀缺地产的现状却是大部分高尔夫球会和高尔夫地产经营惨淡、效益低下，处在一个尴尬的境遇。是什么原因导致稀缺土地价值被低估？高尔夫地产的真正价值链又在哪里？本文将试图一一解开谜底。

被低估的高尔夫地产价值

尽管高尔夫运动在中国的普及速度明显加快，但目前的现状是50%-60%的高尔夫球场都面临亏损。其亏损的原因表面看是知名度不高、无法吸引人流、养护经营成本远高于营业收入等。但根本原因则是市场供需不均，项目自身经营不善等深层问题。

高尔夫设施增速过快，超越了市场实际需求量

自上个世纪90年代中期以来，我国的高尔夫地产得到了迅猛的发展。截止2010年，我国营业中的高尔夫设施总数已经达到395家，共8814个球洞，其中2010年度新开高尔夫设施52家，创我国新开球场数历史新高。2010年，高尔夫核心人口数量增至33.3万，同比增幅为11%。高尔夫设施的发展速度超越了高尔夫人群的增长速度，高估了整个市场的消费力，从而导致客源不足，平均效益处于亏损或接近亏损状态。

图1：中国高尔夫设施总量及增长趋势

经营项目单一，导致收入有限

面对着如此高速发展的市场，地产商们却举步维艰。中国现存近400个高尔夫球场中，除了少数类似于天马、华彬国际、佘山、万象“天际”等大型高尔夫地产依靠规模优势和优秀的经营理念而取得骄人的业绩，约50%-60%的球场经营处于亏损状态。高尔夫地产横跨高尔夫、地产（尤其别墅）、奢侈品、酒店、健身、娱乐等领域，属于典型的综合物业经营。然而大部分高尔夫实体经营中主要集中于住宅类、酒店等物业，而商业、娱乐、休闲类产品经营较少，从而导致了收入模式单一、项目单调、缺乏特点，经营状况每况愈下。

表1：京、沪、深的现有高尔夫地产的物业类型

重新构建高尔夫地产价值链